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北京部分中小房企轉型玩理財 面臨保命還是保本
中小房企生存調查
對於大多數房產開發商，2014年的春夏季節，帶來的可能是深深的寒意。
隨著樓市成交下滑，越來越多的樓盤開始降價，一些三四線城市頻頻出手"救市"......難以回避的現狀是，經歷瞭"黃金十年"的房地產業，這次或許要 進入史上最長的一次寒冬。而在這種大背景下，那些資金實力本身就無法與大房企抗衡的中小開發商受到的沖擊則更大，它們將如何抵禦行業整體低迷帶來的風險？ 如果這種低迷持續，它們未來的路又在何方？對此，《每日經濟新聞》記者兵分幾路展開調查。
北京
拿地錢不夠 部分中小房企"轉型"理財
每經記者 尚希 發自北京
將資金投向理財產品，而不是用於拿地，凸顯目前中小房企的生存困境。
日前，大龍地產發佈公告稱，公司控股子公司出資1.5億元購買銀行理財產品，預期年化收益率為4.3%。據瞭解，這是大龍地產自2013年8月大龍地產董事會通過瞭《關於使用自有閑置資金購買理財產品的議案》後，該企業在近11個月裡第18次購買銀行理財產品。
土地價格的飆升、開發門檻的迅速抬高，使得一部分中小房企面臨尷尬境地，特別是在北京市場，拿地遊戲似乎已經隻面向一些大型房企。
"目前很多中小房企都是這樣，手裡有點錢，但在公開市場又不夠拿地，二級市場拿項目又找不到合適的，隻能先買理財產品。"北京一傢房企人士對《每日經濟新聞》記者如是說。
部分中小房企忙於"理財"
昔日榮登"雙料地王"寶座的大龍地產，如今則頻頻玩起瞭理財產品。
2013年8月2日，大龍地產董事會同意控股子公司北京市大龍有限使用總額不超過人民幣6億元的自有閑置資金購買保本型理財產品。此後，大龍地產便踏上瞭"理財"之路。
最近的一筆交易是在今年5月29日，大龍地產公告顯示，其子公司北京市大龍有限出資1.5億元，向江蘇銀行北京分行購買"聚寶財富2014穩贏112號"期限約1年的理財產品，預期年化收益率為4.3%。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，自去年8月以來，大龍有限已連續18次購買瞭理財產品。截至公告日，尚未到期的理財產品金額為3.5億元，占最近一期經審計凈資產的17.51%。
大龍地產2014年一季度業績報告顯示，公司營業收入為7366.98萬元，歸屬上市公司股東的凈利潤為-234.58萬元。而時間往前推5年，大龍地產的營業額在2009年高達17億元，凈利潤達到瞭3億元。
風頭正勁的大龍地產在2009年豪擲50億元拿下瞭順義後沙峪天竺開發區22號住宅用地，成為當時單價和總價"雙料"地王。但隨即而來的新一輪 調控政策則讓公司措手不及，最終該地王項目被北京市國土局收回，大龍地產交納的2億元保證金也被沒收。順義地塊被收回，可以說讓大龍地產元氣大傷。
記者粗略統計發現，自去年以來，宋都股份、榮安地產等上市公司分別斥資數億元不等購買瞭銀行產品。但累計多次購買的情況並不多見，大龍地產的情況則較為突出。
"大龍地產將資金投向理財產品而不是拿地，凸顯瞭目前中小房企的一個困境。很多中小房企在此前項目開發過程中，利用銷售回款和土地增值，賺取瞭 資金。但在後期，此類房企所處城市的地價上漲，拿地的成本比較大。而此類房企的融資能力又欠佳，所以難以借財務杠桿拿地。"上海易居房地產研究院研究員嚴 躍進對《每日經濟新聞》記者說，購買理財產品的期限比較短、收益高，是因為房企希望在合適的時機再介入土地市場。
對於未來在購地以及項目開發上有無新的動向，《每日經濟新聞》記者就此聯系瞭大龍地產，但截至發稿，未獲得公司回復。
中小房企壓力劇增
中原地產監測數據顯示，21個大中城市近4周的新開樓盤認購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，認購情況的不斷下滑，更是進一步導致房企加速從促銷轉變為降價。
風暴來襲，最先抵抗不住的便是那些中小房企。特別是進入6月，很多房企都面臨上半年最後一搏，"預計全國6月房企調整價格的數量將明顯增加，在 部分千億房企銷售上漲乏力的情況下，成群結隊的百億房企和中小房企，正在或者即將經歷一場大浪淘沙。"中原地產首席分析師張大偉對《每日經濟新聞》記者說 道。
樓市成交低迷導致房企業績不振。中原地產市場研究部統計數據顯示，截至5月中旬，20大標桿房企合計年內銷售為18.8萬套，銷售額為2414 億元，僅完成瞭2013年全年銷售額8515億元的28.3%。截至5月5日，A股117傢上市房企一季報及業績預報顯示，這些房企的合計凈利潤為 96.49億元，相比2013年同期的127.36億元，下降瞭27%。有61傢公司業績利潤出現同比下滑或虧損。
世聯行集團市場研究部監測的數據顯示，2013年TOP10開發商購置土地金額/銷售金額的比例是36%，遠低於2009年的77%和2010 年的57%。2014年第一季度，萬保招金的現金償付比例高達1.53，2008第四季度為0.94，2011第四季度為1.47。
"因此當前品牌開發商現金流充沛，降價意願不強，但是，相比品牌房企，中小房企面臨的償付壓力則非常大。"世聯行分析人士對記者表示，除萬保招 金外，A股上市的其他房企2014年第一季度的現金償付比例為0.74，遠高於2008年及2012年。"這也是今年地產市場的調整是由中小房企主導的原 因。"該人士對此表示。
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上海
有的賣項目 有的借高息債部分房企面臨"保命還是保本"抉擇
每經記者 盧曦 發自上海
如果拿2002年時的上海房地產50強和現在的上海房地產龍頭企業作比較，可以發現，當時大部分企業如今都已經消失瞭蹤影。即使當年憑借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌項目叱吒風雲的瑞安房地產，如今也不得不發行高息票據以歸還債務。
至於同樣在當年排名靠前的華麗傢族、上海新梅等地產公司，如今則已慢慢淡出行業，而開發瞭半島酒店這一著名地標物業的盛高置地，在去年甚至已經把整個公司賣給瞭綠地。
在中小企業處境艱難的同時，大公司的市場份額則日趨增長。克而瑞研究總監薛建雄說，整個上海房地產市場的市場份額日趨集中，大公司的優勢未來將更趨明顯。
賣項目成部分房企出路
6月3日，瑞安房地產有限公司宣佈，全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬發行5.5億美元的優先票據，年息9.625%，將於2019年到期。這一貸款利率大大高於今年2月瑞安發行的一項三年期總額25億元的優先票據，後者的年息隻有6.875%。
據稱，所得款項凈額用於償還將於短期內到期的現有債務，餘款則用作撥付集團房地產或設備的資本開支。瑞房方面進一步表示，進行票據發行旨在償還集團現有債項及補充該集團用作其擴展及增長計劃的資金。
另外，根據瑞安房地產此前的披露，截至2014年4月，瑞安房地產高雄民間代書貸款償還銀行貸款及其他借款合共人民幣51.55億元，並產生額外銀行借款合共人民幣48.45億元。
不可否認的是，瑞安房地產從去年底開始就一直處於"瘦身"狀態。
5月30日，瑞安房地產公司宣佈，其子公司已將杭州西湖天地項目全部售出，收購方是金稻投資有限公司。對於這筆交易，瑞安房地產董事總經理兼財務總裁尹焰強表示，公司的策略是通過出售非核心商業資產以提高資產周轉率及投資回報期。
去年12月，瑞安房地產發表公告稱，旗下全資子公司和中國人壽信托達成買賣協議，向中國人壽信托出售興建中的上海商業物業，涉及金額約 33.23億元。去年11月底，瑞安房地產與買方陽光保險集團訂立框架協議，出售重慶渝中區重慶天地企業天地2號的辦公物業及停車位，總代價24.12億 元。
在售出西湖天地後，瑞安方面曾向《每日經濟新聞》記者表示，"今年全年商業物業銷售目標為人民幣50億元，我們將繼續尋求合適的市場機會，以擴大盈利基礎及增加商業資產的資產流轉。"
對此，有業界人士評論認為，瑞安賣出項目是正確的決策，對於其他更小的房地產企業來說，不賣項目加大現金流就是"等死"。根據以往的規律，每次 出現危機的時候，都會產生房地產公司賣出項目的現象。有些房企甚至將以往高價拿下卻無力開發的地塊直接賣出，如同制造企業賣出原料，圖的是"方便快捷"。
瑞安房地產尚且如此，其他銷售規模比瑞安房地產還要小的中小房企處境更為艱難。
衛民不動產智庫營銷負責人蔡衛民觀察發現，很多中小房企從今年初開始選擇撤退，逐步剝離房地產業務，將重心放到其他產業上。
2008年以來，華麗傢族陸續拋售旗下的地產資產，其中包括上海福地投資管理有限公司等4傢子公司股權。2013年上半年，華麗傢族宣佈調整發展戰略，逐漸從房地產行業退出，進入其他領域。
上海新梅的處境與之相似，2013年底，公司計劃剝離房地產資產，轉向文化傳媒領域，但這一計劃在2014年3月宣告失敗，公司前景不明朗。
上海樓市"冰凍預警"
讓房地產企業感到生存壓力的是目前低迷的市場環境。
德佑地產市場研究部監控數據顯示，2014年5月，上海商品住宅成交量繼續走低，共計成交59.6萬平方米，環比下跌21.8%，同比下跌34.9%。當月全市商品住宅新增供應85.3萬平方米，環比上漲15.5%，同比下跌36.6%。
從成交面積看，一手商品住宅成交量跌至2011年以來同期最低水平，是2013年以來除瞭春節月份外成交量最低的月份。
德佑地產市場分析師趙葆根表示，5月全市一手商品住宅成交量已經跌破瞭60萬平方米，一般樓市月成交低於50萬平方米，就可視為冰凍期，因此5 月樓市已經進入瞭"冰凍預警"的階段。而在接下來的6月，開發商為瞭沖刺上半年業績，將面臨更嚴峻的去化壓力，6月新推的樓盤將與此前去化不佳的項目一起 陷入更為激烈的競爭中，這或將使得目前上海初具規模的降價潮在廣度和深度上都得到提升。
"現在很多中小房企的想法是，再不收縮就來不及瞭。"上海一傢國資背景的房地產企業高管告訴《每日經濟新聞》記者，過去幾年許多開發商盲目拿地，沒有做出準確的預估，在房價上漲的時候問題被掩蓋，隨著房地產市場轉冷，壓力開始迫近。
據介紹，目前在上海這樣的一線城市，中小房企處境還不算最差，在紹興、蕭山等民營經濟發達地區，由於紡織等行業出口形勢不好，企業主沒有多餘資金投資房地產，房產供應過量、成交低迷的情況更為嚴重。
蔡為民告訴記者，很多中小房企在去年盲目樂觀，拿瞭大量土地，他們寄希望於用賣房的收入償還土地出讓金，但銷售的低迷讓這一計劃難以順利施行。
雪上加霜的是，資本市場極為敏感。上述房企高管告訴記者，現在房企要從銀行貸款做開發幾乎是不可能的，而針對購房者的住房貸款卻仍然嚴格。另據記者瞭解，以往一些房地產企業的供應商可以通過與開發商的合作合同作為保證，從銀行獲得貸款，但近期這類貸款也被終止。
貸款搜索平臺融360近期報告顯示，在調查的21個城市中，首套房貸利率上浮至基準利率1.1~1.2倍已是普遍現象，超過40%的銀行將利率上浮10%，部分甚至上浮達20%，明顯高於4月份水平。
部分房企存償債風險
中小房企的飽受煎熬，一方面給有意並購的房地產基金帶來機會，一方面也給之前向這些房企提供借款的金融機構帶來瞭經營風險。
"基金公司永遠是在你最困難的時候出手，絕不會雪中送炭。如果在一傢公司快破產的時候買項目，對他們來說就是最成功的。"上述房企高管說。
瑞安房地產沒有透露近期出售的西湖天地的交易價格，但據推測，在目前的行情下，價格不會很高。
蔡為民瞭解到，目前國內眾多房企都處在資金嚴重缺乏的狀態下，市場上有大量的項目待轉讓，最近數月，房地產項目的轉讓非常頻繁。另外，很多信托公司對房地產公司的要求越發苛刻，除瞭要求20%以上的高回報率之外，還會要求房企在一、二線城市有項目。
"中國前100強的房企中有不少缺錢的，可以說除瞭央企、國企，其他公司都缺錢。"蔡衛民說。
蔡為民甚至預言，今年下半年房地產行業可能出現四種現象，包括房地產信托違約、樓盤降價、房地產項目股權轉讓以及房產中介公司倒閉。對於基金來說，地產行情眼下還未見底，要到下半年，上海等一線城市價格降幅達10%~15%時，基金才可能會較大規模出手。
在項目和股權的交易過程中，目前買方的議價能力更強，因此開發商面臨的是"保命還是保本"的選擇，決策存在失誤、抗風險能力差的中小房企將會經歷一輪洗牌。
而對那些提供給房企借款的金融機構來說，上述洗牌很可能會孕育一定的金融風險。事實上，去年記者就曾報道過上海新江灣城、松江等地區的房地產項 目因為債務到期無法償還，而給信托借款機構帶來的一系列負面影響。而在今年，這種中小房企到期不能償債的風險有可能繼續存在，甚至比去年更嚴重。
房企積極佈局新領域
面對愈發艱難的市場環境，中小房企的出路在哪？房地產市場的不景氣，導致一些房企通過各種途徑逐步退出房地產，而那些具有一定優勢，隻是存在暫時困難的房企，開始在業內轉型。
融創對綠城的收購提供瞭一種思路。宋衛平將綠城出售後轉向新 "藍城"，不再從事高風險、資金需求龐大的全產業鏈房地產開發，而是將精力集中於其擅長的代建業務，以優勢與同行合作。此外，上海的倉儲物流地產並未受住宅市場的氣候影響，反而出現瞭機會。
世邦魏理仕數據顯示，自2011年以來，國內主要城市優質倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成。平均投資回報率高達6.7%。近期工業用地新政的出臺，將對上海工業土地和物業市場產生重大影響。
世邦魏理仕中國區工業及物流服務部主管高級董事羅瑾認為，新政的出臺是因為上海建設用地指標迫近上限、土地使用效能亟待優化，萬科等龍頭房企都開始積極佈局這一領域。
一些房企嘗試通過服務、深化利用資源創造更大價值，以降低投資風險。其中，大數據的運用讓房企在拿地前有更精準的判斷，在項目開發設計和配套上更令消費者滿意。總之，房企精細化運作、升級轉型已經勢在必行。
記者觀察
中小房企的出路在於模式創新
每經記者 楊羚強 發自上海
無論在經濟界，還是在自然界，大型企業或者動物，總會比中小型的企業或動物來得更具優勢，這是亙古不變的準則。
目前，雖然銀行隻向大企業提供開發貸的策略，以及全國多數城市的市場出現成交量大幅下滑現象，給中小地產商在短期內帶來瞭經營上的困難，有些甚至已經威脅到瞭企業生存的根本。但眼前的困難未必是一件壞事，中小房企有可能重新思考開發經營的模式，從而找到新的生存之道。
過去的三四年裡，雖然有大批的中小地產商因為融資成本和土地成本的高企，經營利潤削薄，隨著市場環境的不斷變化而慢慢退出房地產行業。但也有一小部分企業逆勢而上，適應市場的發展趨勢，由小變大。
收購綠城的融創就是一個例子。要知道，就是在上市的2010年，融創的銷售額也不過隻有84億元。而當時銷售額超百億的房企已有近20傢。融創 當時在全國的房企中也隻能算是傢"中小企業"，但通過合作，融創借助國企、央企力量獲得瞭低廉的項目融資成本，借助綠城、方興的力量，豐富瞭自己的高端產 品線，利用自身強大的銷售能力，最終在短短四年裡成為瞭房地產行業的一線房企。
同樣，陽光城、旭輝、泰禾等福建房企，也是通過調整經營策略等方式，在短短幾年內完成瞭銷售額的爆發式增長。
上述這些案例告訴我們，盡管房地產行業目前的經營環境不如已經過去的"黃金十年"那麼美好青年創業貸款房貸轉貸增貸信貸年息，但也並不代表中小企業隻有死路一條。
最根本的是，企業能夠及時進行模式創新，根據整個宏觀經濟面的發展趨勢，在行業內開創全新的經營模式。
比如，朗詩、三湘借助於國傢發展綠色科技環保產業的政策，積極發展具備高科技含量的地產特斯拉；又比如，一些房企在海外市場找到瞭屬於自己的天 地；也有一些企業利用對土地和行業的熟悉，發展房地產基金，投資優質地產項目，為投資者創造更多的收益；還有企業從事物流倉儲物業的開發，獲取瞭可觀的收 益。
對於中小地產商來說，也許眼前的經營困境，讓它們不得不賣掉部分項目，有的甚至要退出房地產行業，但也給它們打開瞭另一片前景更為廣闊的天地，假以時日，這些企業未必不會在新的領域迅速成長為行業龍頭。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-06/08062764174.shtml
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