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保定樓市癲狂傳聞助推下的一場出貨戲碼
"京津冀一體化"猶如向即將燒開的油鍋裡倒進一盆水，瞬間滋啦啦炸開瞭鍋。如今，北京周邊以保定為代表的河北省多地的樓市，便像這油星一樣，炸開瞭鍋，且此起彼伏。近日，《每日經濟新聞》記者赴保定、燕郊、大廠、固安、廊坊五地采訪，近距離觀察當地樓市，傳遞真實狀況。
對於京津冀地區以外的人來說，保定這座城市的名字，還沒有"驢肉火燒"有名。然而，十多天前的"政治副中心"傳聞，讓保定瞬間成為全國焦點。即使傳聞已被證偽，仍無礙搶房潮蔓延。當地樓市經歷瞭幾年的波瀾不驚，現在一夜間變得瘋狂甚至癲狂，單周房價上漲超過10%的樓盤比比皆是。
癲狂上漲的邏輯何在？保定未來能否有持續上漲的動力？帶著這些疑問，《每日經濟新聞》記者走訪瞭保定，發現當地樓市遠非看上去那麼光鮮。一部分樓盤的開發商不惜違法違規，隻有土地證與規劃證就開賣樓盤；在全盤上漲背景下，一些小開發商不僅沒有漲價，反而通過低價吸引購房者全款購房，以回籠資金。
部分專傢認為，樓市成交量的猛增，或有炒作嫌疑。保定的庫存量很難讓當地樓市價格持續上漲，除非有重大利好政策落地，否則現在的瘋狂隻是短期行為。購房者應理性購買、投資保定房產。
"分分鐘賣幾百萬"/
"你買房子嗎？不買我旁邊還有顧客呢！"位於保定市植物園西側的源盛·嘉禾售樓處的一位售樓人員，和《每日經濟新聞》記者交談瞭不到兩分鐘，就急著去招呼別人。
記者抱歉地表示耽誤瞭她的時間後，這位售樓員和記者聊瞭起來："不用客氣，我這分分鐘賣好幾百萬呢！"她說。3月28日是周五，這是下午5點半，現場咨詢買房的人擠滿瞭整個大廳。
這位銷售人員說，她一天內已經賣瞭15套房子，其中一位投資客一大早便趕來交瞭10套房子的定金10萬元，7天後會來交200萬元首付，"現在房子漲這麼快，等漲得差不多他就直接賣瞭，更名費才4%。"
當地居民稱，源盛·嘉禾的樓盤此前一直位置較偏，隨著保定東站2012年末的通車以及保定市高新技術區的發展，市裡整個東北區塊的前景逐漸被看好。
"我們的期房剛開盤5300(元/平方米)還沒人買，"上述售樓人員稱，"3月8號時現房均價才5700，現在期房均價都6200瞭。""'副中心'傳聞前兩天隻是一天漲10塊；媒體報道後一天漲100塊；現在基本一天漲300塊。明天開盤最少還要漲300塊。因為房子賣得太快瞭，明天有的樓盤可能還不開盤。"
在記者的實地走訪中，所謂的"京津客"並沒有想象的多。大多數售樓處外面的停車場都擠得滿滿的，九成車牌都以"冀F"打頭。看房者中，外地投資客隻占一小部分，更多的是本地居民，還有不少在外工作聽到"副中心"消息後趕回來的保定人。
這隻是保定樓市瘋狂的一個片段。位於植物園東南的麗景藍灣小區售樓處門口停滿瞭汽車，不少是北京和天津的牌照。售樓處裡人聲鼎沸，簽合同的房間擠不進去人。銷售人員告訴記者，28日一上午賣瞭30多套房，27日還是6400(元/平方米)的均價，28日開賣就已經上漲到6700(元/平方米)瞭。
到瞭晚上6點半，各大售樓處依然忙碌一片。和美鑫苑的售樓員畢小姐對蜂擁而至的買房人說，"各位實在抱歉，今天太累瞭，早上到現在飯都沒吃，我們五點半下班，我到現在實在撐不住瞭，你們明天早上再來看吧。"
剛需人群最無奈
《每日經濟新聞》記者註意到，保定市的北市區，多傢二手房中介生意火爆。不少工作人員最近每天都忙到夜裡。民生房產中介公司的工作人員告訴記者，這兩天都"累瘋瞭，買賣二手房的人到凌晨都在和我們打電話"。
另一位地產中介公司業務員告訴記者，不少房主上午協議瞭房價，下午簽協議時，就反悔要求買傢多加2萬或5萬現金，否則就不賣瞭。而且他們根本不在乎賠償一兩萬元違約金，因為二手房價一天一漲，漲的錢都比違約金多。據其透露，還有更多二手房房主在坐等房子漲價，近期堅決不賣。
在天成嘉園售樓處看房的一對夫妻向記者表示，他們原本計劃過兩年買一套大點的住房改善，但現在一看這房子的漲價架勢，"不能再拖瞭"。
保定在外的打工者也聞風而來。在某售樓處外，一位在北京工作的保定人和記者閑聊時說道，"北京的房價那麼高，很難在北京買房。如果保定成瞭副中心，未來也有可能回來發展，不如先置辦下房產。"
而最無奈的，或許是在保定本地收入有限的剛需人群瞭。保定市的西區總體房價較為便宜，蘇堤杭城的樓盤便位於此。在其銷售中心門外，一對在保定工作居住的夫妻表示，"反正房子早晚都得買，看現在這情況，未來還要漲，借錢也得先把房子買瞭指南信貸任何問題免費諮詢。"
火爆背後有陷阱
這一周，保定市內幾乎所有樓盤都在漲價，樓市未來似乎前景大好。但這背後，可能存在諸多陷阱和風險。
"副中心"傳聞第二天便被否認，被熱炒的"京津冀一體化"也已存在多年，難為保定帶來實質性利好。而《每日經濟新聞》記者實地走訪得知，部分開發公司的樓盤，甚至隻有土地證，便已經開始售賣期房。
記者走訪的"和美鑫苑"項目由同美集團華宇地產公司開發。現場售樓員毫不諱言，雖然其五證(《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和 《商品房預售許可證》)不全，但是3月29日，他們開盤的期房已經銷售一空。
這種現象在保定市內並非個案。保定當地開發商康遠地產的"蘇堤杭城"項目，隻有土地證與規劃證；保定隆遠房地產開發有限公司開發的"萬和藍山"項目，銷售人員同樣公開對購房者表示五證不全。
對此，秦兵房產律師團律師徐斌表示，開發商五證不全就賣房是一種違法行為，"在五證不全情況下簽的合同，如果未來房價暴漲，開發商可以主動提出訴訟確認合同無效；如果房價暴跌，開發商跑路，房子也可能變成爛尾樓，業房貸信用貸款那一家銀行比較快缺錢急用哪裡借錢主可能無法獲得賠償。"
中原地產首席分析師張大偉認為，雖然五證不全便開賣房屋在三四線城市普遍存在，但對於消費者來說的確存在風險。"這種行為的主要原因還是在於開發商的資金壓力比較大"，張大偉分析。"三四線城市的開發商之前去化速度都很慢，如果等五證辦完瞭再賣，對於小企業來說資金壓力太大瞭。"
資金壓力令一些小開發商不惜降價以售。由保定市塬旻房地產開發有限公司開發的尚江南 "侯河銘品"項目，據其銷售人員稱，在最近一周並沒有漲價。這一2012年7月便已開盤的項目，目前在搜房網上顯示的均價為4200元/平方米，然而，其銷售人員告訴記者，項目中的一些房屋，如果可以一次性付款，則可享受3685元的單價。
張大偉分析，對於當地資金鏈緊張的小企業，目前還是要走量而非提價。如果當地樓市真的發生質變，可能出現開發商捂盤的現象，而非提價大賣，"保定當地樓市的情況，不能通過這兩天的火爆炒作下定論。"
都願意看到的好戲？
張大偉認為，當地樓市火爆可能有開發商自我炒作的成分，"當地庫存量巨大，樓盤銷量欠佳，開發商有炒作的需要；樓市漲價，也是一些有錢卻沒地方投資的人希望看到的。"
在這背後，或許是一出多方都願意看到的好戲。高調的開發商、手握資金的投資客......借著這波沸沸揚揚的傳聞，上演一場房價短期暴漲的狂歡。
中原地產數據顯示，2013年1月至11月，保定商品房累計成交150.919萬平方米，平均每月去化14萬平方米。按照目前可售面積584萬平方米計算，保定庫存去化時間高達42個月，是北京的6倍。
張大偉對《每日經濟新聞》記者分析，即使停建在售樓盤，目前的樓盤也足夠當地賣接近3年半。同時保定的土地供應逐年增加，2014年一季度土地出讓金已經超過2011年全年，未來土地庫存壓力會進一步加大。
"從我們得到的數據來看，這段時間內大多數在保定買房的人還是在外工作的當地人，"張大偉認為，"巨大的庫存使得保定樓市缺乏上漲動力。保定的房地產市場還是需要當地需求來承接，如果靠現在的利好消息與外地的投資客來拉動，後期可能大幅回落。"
對於各種利好消息，張大偉認為，"京津冀一體化"規劃雖是長期利好，但已傳言多年，對樓市自住影響有限。對於保定的市場來說，所謂"副中心"等利好消息已被證實還不確切。這種情況下，除非爆炸性的利好落地，否則當前的這種上漲不會持續。
張大偉同時警示，保定應謹防通州在2010~2011年出現的暴跌。2010初，因為"通州次中心"的傳言，導致通州投資購房占比高達四成，結果在2011年的樓市調整中，通州很多區域出現瞭房價腰斬。
從房企角度來看，保定樓市更多是一個概念的炒作。泰禾集團品牌總監沈力男說，就比如海南叫"國際旅遊島"，炒作一時之後，現在回歸瞭正常；通州炒作"國際新城"概念。保定也是概念先行。這種情況下，投機因素很容易滋生。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-31/07202667015.shtml
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